Gå til sidens hovedinnhold

Én setning i byggekontrakten kan koste deg hundretusener

Eksperter advarer mot ikke å lese kontrakten for å bygge hus eller hytte godt nok før du signerer.

(Nettavisen)

- Summen på kontrakten du signerer er ikke nødvendigvis summen du ender opp med å betale, sier Thea Olsen, forbrukerøkonom i Danske Bank, til Nettavisen.

Tilgangen på trevarer ble sterkt redusert tidligere i år, fordi barkbiller i Canada reduserte uttaket av tømmer. Det påvirket situasjonen også i Norge, fordi USA ble nødt til å importere tømmer fra Europa. Det førte til at prisene begynte å stige, og i august skrev Nettavisen om prissjokk på terrassebord.

Men det er ikke bare prisen på terrassebord som har økt kraftig det siste året, det har også andre materialer i tre. Det påvirker dem som skal bygge hus eller hytte, i negativ forstand. Med høye priser og uforutsigbar tilgang på materialer, bør du være obs.

- Skal du bygge hus eller hytte, bør du være oppmerksom på om kontrakten er indeksregulert eller ikke, sier Olsen.

Advarer om én setning

Hun advarer nemlig om en setning som nå er implementert i en rekke byggekontrakter: «Leveransebeskrivelsen har nærmere omtale av indeksregulering ved pris».

Signerer du en kontrakt hvor dette står, kan det koste deg flere hundre tusen kroner mer enn forventet. I verste fall flere millioner kroner - avhengig av hvor dyr hytta eller huset du skal bygge er, og hvor mye av materialene som består av tre.

- Per dags dato er det i mine øyne som å spille russisk rulett med egen privatøkonomi, sier Olsen.

Setningen er en de lav en standardisert kontrakt, og tidligere har det ikke vært like risikofylt å signere en kontrakt med indeksregulert pris. Men med eksplosjon av trelastprisene, kan denne setningen kan koste deg svært dyrt.

Årsaken er at du godtar at totalprisen på huset eller hytta, som står oppført i kontrakten, kan bli høyere om materialene blir dyrere innen byggingen starter. Når prisen er indeksregulert, betyr nemlig det at den endres i tråd med prisutviklingen. Det vil si at dersom byggevarefirmaene må betale mer for å kjøpe inn trematerialer, må også du som kunde betale mer.

Kan bli flere hundre tusen kroner dyrere

Olsen forklarer at dersom du skal bygge et hus eller en hytte av tre, vil rundt 20 prosent være tremateriale - uten grunnmur. Har du fått en totalpris på fem millioner kroner, og prisene for eksempel stiger opp mot 27 prosent, kan du måtte betale 270.000 kroner ekstra.

- Pristilbudet ser ryddig og ordentlig ut. Men overser du denne ene setningen, vil du trolig få deg en real overraskelse når regningen omsider skal betales. Totalprisen kan ha steget med flere hundre tusen kroner, påpeker Olsen.

Les også: Ny boliglov kan koste boligselgere dyrt: - Få papirene i orden

Det er nemlig store forskjeller på indeksene for enebolig av tre per nå. «Einebustader av tre, i alt» har per juli 2021 hatt en økning på 10,4 prosent det siste året, mot en økning på 21 prosent for indeksen «einebustader av tre, materialar». Her er det snakk om to ulike indekser for enebolig av tre.

Daglig leder Ole Paulsen i Herlige Hus bekrefter at et hus eller en hytte kan bestå av over 20 prosent tre, om vi ser bort fra kostnader med grunnmuren og gravekostnader. Hos dem ligger imidlertid prosenten på trelastkostnader rundt 10-20 prosent, men Herlige Hus regner med både utgraving av tomten og grunnmuren i summen.

Dette betyr indeksregulering for eneboliger og hytter

  • Når en byggekontrakt indeksreguleres justeres beløpet i samsvar med prisstigningen i en gitt periode, uttrykt ved en valgt indeks.

  • Statistisk sentralbyrå samler inn prisene på en fast varekurv på cirka 150 faste, utvalgte varer hver måned, som gjør at de kan lage indekser som viser prisutviklingen innsatsfaktorene i boligproduksjonen.
  • Indeks for «einebustader av tre, i alt»: Inkluderer alt av materialer, arbeidskraftskostnader og andre kostnader som inngår i beregningsgrunnlaget for byggekostnadsindeksen for enebolig av tre.
  • Indeks for «einebustader av tre, materialar»: Inkluderer bare materialene som inngår i beregningsgrunnlaget for byggekostnadsindeksen for enebolig av tre. Dette inkluderer trelast, men også alt fra pukk til blandebatterier og kjøkkeninnredning og andre relevante materialer til en bolig. Men trelast har stått for den største delen av prisstigningen det siste året for denne indeksen.
  • Forskjellen på sammensetningen av indeksene «i alt» og «materialer» gjør at indeksen for materialer er mer følsom for prisendring på enkeltvarer, fordi den omfatter færre innsatsfaktorer. Hver vare vil dermed vektlegges i større grad i indeksen. Derfor har det vært mye større endring i «einebustader av tre, materialar» enn «einebustader i tre, i alt» når prisene på trelast har økt . Arbeidskraft, som inkluderes i «i alt»-indeksen, vekter nemlig 44 prosent, og med normal lønnsutvikling, vil det altså trekke ned indeksen - tross økte priser på trelast.

Kilde: Hanne Høiby, seniorrådgiver i Statistisk sentralbyrå.

- Uforutsigbarhet

Å finne ut hvilken indeks som er benyttet i din kontrakt, er derfor veldig viktig å finne ut av.

- Med mangel på trevarer kan det hende du må vente månedsvis før byggefirmaet får nok materialer til å bygge din hytte eller ditt hus. Det gir en uforutsigbarhet som vil passe en privatøkonomi svært dårlig, sier Olsen.

- Det kan hende noen ikke har råd til det de har signert for. Jeg mener det er viktig at forbrukerne prøver å forhandle seg bort fra indeksreguleringen, for å kanskje lande på en mer forutsigbar løsning, sier hun.

Les også: Jan lever av å pusse opp og selge leiligheter: Disse grepene benytter han seg alltid av (+)

Danske Bank har merket en nedgang gjennom sommeren og starten av høsten i antall søknader fra kunder som ønsker å låne penger til å bygge hus eller hytte. De erfarer at trevareprisene er hovedårsaken.

- I Danske Bank opplever vi at flere nå sitter på gjerdet og venter i håp om at trevirkeprisene skal gå ned, eller at markedet skal stabilisere seg. Vi ser også det at mange hus- og hyttebyggere ender opp med å betale mer, sier Aleksander Dahl, leder for personmarkedet i Danske Bank, til Nettavisen.

Selv om mange får en høyere totalpris med indeksregulert pris, oppfordrer Olsen til å sørge for å få en særskilt kommentar i kontrakten dersom indeksen går ned. Dersom utbygger kjøper inn materialene billigere enn da kontrakten ble signert, skal dette godskrives byggeprosjektet, slik at man faktisk får boligen rimeligere.

- Spør om det er lovlig

Hanne Høiby, seniorrådgiver i Statistisk sentralbyrå (SSB) sier at de ikke har sett en så høy økning av indeksen «einebustader av tre, materialar» som det siste året.

- En økning på 21 prosent er mye. Det skyldes hovedsakelig prisøkningen på trelast, sier Høiby til Nettavisen.

Høiby påpeker at den indeksen som er mest i bruk, og som flest har et forhold til, er hovedindeksen «einebustad av tre, i alt». Vi må tilbake til åttitallet for å finne vekstnivåer på over 10 prosent - før nå, når den er på 10,5 prosent.

- Både «einebustad av tre, i alt» og «einebustader av tre, materialar» har hatt en gjennomsnittlig årlig økning på cirka 3,5 prosent de siste ti årene, påpeker hun.

Høiby forteller at SSB opplever flere henvendelser enn normalt i det siste, fra folk som vil vite mer om indeksregulering. Mange av dem som ringer skal bygge hytte.

Les også: Kraftig oppgang i boligprisene

Også Forbrukerrådet har mottatt noen henvendelser fra nordmenn som skal bygge hus eller hytte, og må vite mer om hva som ligger i indeksregulering av pris, som står i deres kontrakter.

- De få vi har snakket med, lurer på om avtalevilkåret er lovlig, sier seniorrådgiver Thomas Iversen i Forbrukerrådet, og viser til følgende setning: «Leveransebeskrivelsen har nærmere omtale av indeksregulering ved pris».

Han forklarer at folk ikke har lagt merke til denne setningen, eller ikke satt seg inn i hva det betyr, da kontrakten ble signert.

- De har ikke vært bevisste på risikoen, og et par stykker har fått et pristillegg på et par hundre tusen kroner på prisen som ble avtalt i kontrakten. Men lovverket forbyr ikke denne klausulen, sier Iversen.

Kommer ikke ut av kontrakten

Iversen i Forbrukerrådet påpeker at de sterkt økende materiell-priser, spesielt for trelast og i mindre grad stål, betong og glass, aktualiserer avtalevilkåret om indeksregulert pris for å sette opp hytte eller hus. Tidligere har det ikke vært mindre behov for dette, på grunn av mer stabile priser.

- En del forbrukere har signert en standardkontrakt med denne klausulen, og kan derfor oppleve en betydelig indeksregulering som man egentlig ikke kan protestere på, sier Iversen, og påpeker:

- Det vil være utfordrende for forbrukere å forhandle seg fram til en avtale som ikke er indeksregulert. Det skyldes både at mange ikke er bevisste på denne klausulen ved signering, og at byggefirmaene ofte ikke vil ta risikoen. Likevel er det verdt et forsøk.

Har du først signert en kontrakt med indeksregulering av prisen, og prisen senere øker, kan det bli kostbart å gå fra avtalen.

- Du har alltid rett til å avbestille et byggeoppdrag. Du må imidlertid være forberedt på å betale for jobben som er gjort, samt eventuell erstatning for tapet utbyggeren har som følge av avbestillingen. Det kan også være avtalt et avbestillingsgebyr, sier Iversen.

Også Derya Incedursun, forbrukerøkonom og advokat i Nordea, sier at alt avhenger av hva som er avtalt på forhånd.

- Du er egentlig låst til avtalen. Om du kommer deg ut av den eller ikke, kommer an på hva som er avtalt i kontrakten, sier hun.

- Skal du ha sjanse til å komme deg ut, må du ta forbehold i kontrakten for å sikre deg - før du signerer. Du kan for eksempel prøve å få forbehold om at du klarer å skaffe finansiering, dersom prisene går opp mye, påpeker Incedursun.

Be om sikkerhet

Nettopp fordi prisene kan øke kraftig innen byggestart, må du ta hensyn til dette - og sikre at du har penger nok.

- Du må budsjettere for uforutsette kostnader. Det kan komme andre uforutsette utgifter i en byggeprosess uavhengig av materialkostnadene, sier Iversen.

Også Incedursun sier det er viktig å sikre seg.

- Før du inngår en avtale om et byggeprosjekt, må du selv regne ut hvor mye prosjektet kan koste når det er ferdig. Det er lurt å ta høyde for «worst case scenario», sier hun.

I et normalår bør man regne med en indeksøkning på 2 til 2,5 prosent, men slik det er nå, er det en ekstraordinær situasjon.

- Det er viktig å gjøre undersøkelser og vurderinger før du inngår en kontrakt. For eksempel bør du være oppmerksom på, og finne ut av, om hvordan indeksreguleringen av pris er hos underleverandører til byggefirmaet du har signert kontrakt med, sier hun, og påpeker:

- Sørg for at du har lik regulering i hele leverandørkjeden, eller avklar med byggefirmaet du har signert kontrakt med hvilke konsekvenser det får for deg, så du unngår overraskelser. Signer en kontrakt som er så detaljert som mulig.

Et annet viktig moment er at entreprenøren har sikkerhetsstillelse, så de kan stille sikkerhet for at avtalen blir oppfylt. Det gjelder også om det skjer noe inntil fem år etter ferdigstillelse.

- Be om dokumentasjon fra for eksempel banken til entreprenøren stiller sikkerhet for boligen din, som er viktig om entreprenøren går konkurs, sier Incedursun.

Les også: Starter priskrig på terrassebord: - Flere tusen å spare

- Forutsigbarhet for kundene

Ole Paulsen, daglig leder i Herlige Hus i Stavanger, sier til Nettavisen at de både har kontrakter med kunder hvor prisen er indeksregulert og hvor det er en fastpris.

- Vi ønsker kontrakter som er relativt forutsigbare for kundene, sier han.

Paulsen påpeker imidlertid at det er utfordrende å tilby fastpris slik situasjonen er nå.

- Vi må prøve å gjøre noen kalkyler i forkant, så vi får en pris vi kan leve med. Vi kan ikke risikere å tape penger vi heller, sier han.

- Vi vet ikke engang hva vi får av materialer eller når. Leveranser som før tok et par uker, kan nå gjerne ta én til en og en halv måned, påpeker Paulsen.

Denne uforutsigbarheten gir bedriften en kostnadsøkning, da det er de som må ta kostnaden det er å utsette byggingen eller byggestart på grunn av manglende levering av materialer.

Paulsen tror det vil ta lang tid å få ned prisen på materialer igjen, selv om det etter hvert blir en normalisering i etterspørselen.